一、武廣高鐵營運了,縮短了地域距離
2010年8月5日至8月8日再度到湖南長沙參觀建築工地,考察不動產發展前景,並且抽空與先前服務公司的老長官C董參觀遊覽韶山毛澤東故居、滴水洞與岳麓書院,C董對毛澤東故居提出了一套風水論,說來似乎有道理,可以留供閒聊的好話題。
2009年12月26日武廣高鐵正式營運,武漢到廣州時程為3小時8分鐘,而湖南省內由北而南途經岳陽、長沙、株洲、衡陽、郴州等市,行進時速在350公里以上,因此使得「長株潭一小時生活圈」進一步擴大到郴州、衡陽、岳陽等城市,例如以武廣高鐵而言,岳陽、株洲、衡陽、郴州到長沙之時間分別為32、13、33及66分鐘而已,亦即高鐵打破了時空限制,促致湖南境內主要城市一小時生活圈的形成,也因此帶動了長沙樓市的發展,因為該等城市的房價都在穩步上漲。一般而言,武廣沿線中型城市,如距廣州較近的清遠、韶關一手房均價在人民幣3,500元左右,衡陽、株洲、岳陽也接近人民幣3,000元,至於武漢、長沙兩個省會城市,前者在人民幣6,000元浮動,後者始終維持於人民幣5,000元左右,但與廣州的均價每平方米人民幣10,000元相比,長沙受中部崛起之影響,未來房價上升潛力可謂巨大。所以因為高鐵之營運,使得中國目前為止,唯一兩條高鐵交會的長沙,改變了當地房地產市場的景況,並推向活絡發展,而生活半徑的擴大,置房的選擇也跟著擴大了,也可說以長沙為中心之城市群不動產景況趨於活絡之可能性相對較大。

二、高速路網提增置屋潮,體現城市大型化
隨著湖南省內路網的建設,各城市距離拉近,長沙與株州、湘潭、益陽、瀏陽等地形成「一小時生活圈」初現雛形,所謂「工作生活雙城化、房子兩地置、婚姻週末化、社交網路多城交叉的鐘擺族式生活,不僅成為可能,而且成為潮流」。
2009年9月正式批准「長株潭城市群城際軌道(鐵路)交通線網規劃方案」,規劃建設長沙—株州(湘潭)線,長沙—益陽—常徳線,長沙—岳陽線、株州—衡陽線,長沙西環線,長沙—瀏陽線,湘潭—樓底線,合計里程760公里,項目完成後,「長株潭核心區」的通勤時間限制在30分鐘內,「長株潭」
至「長株潭3+5城市群」內其他中心城市為60分鐘,而此一「一小時生活圈」即將在城際軌道(即城市動車)建構完成而實現。
處此高速路網擴建下,對房地產也產生了諸多的影響,例如,據「三湘都市報」2010年8月6日報導之「一小時生活圈 上演武廣時間」一文中提及寧鄉某開發公司謂其客戶75%來自長沙,作為第二或第三居所,原因即是便捷的交通、宜居的環境、價格的優勢,而所謂宜居則指房地產產品主要集中在景觀、休閒度假、養老功能的宜居品質住宅,而選擇之城市則轉向工業污染少且交通方便,距離長沙較近的城市,如寧鄉、株州、湘潭,但鄰近城市客戶則偏好在長沙買學區房或某類佔據稀缺資源的高品質房產。在另一文章「一小時生活圈六城樣本」的報導中,則指出2010年株州、湘潭等城市市民在長沙購房比重逐步提高,「長沙南城版塊」的樓盤中株州、湘潭客戶佔總成交量的1/3左右,個別樓盤甚至在40%以上。此外在「北上廣助推一小時生活圈」的報導中,又指出「曾經以為回鄉置業的人群大多屬於不勘壓力的80後(指出生於1980年後者),哪知我們統計回鄉置業的人群竟大多來自在一線城市已經小有成就的70後,甚至還包括部份60後」,這將有利於未來房價的上漲。
所謂「逃離北上廣」,「衣錦還鄉榮歸故里」事實就是越來越多奮鬥於一線城市(北京、上海、廣州)的湘籍人士已經選擇了回歸故土作為他們停泊的港灣,畢竟長沙是省會,各項配套措施與發展機會較佳,「到了長沙在心理上就會認為是回到家了」,所以依據調查外省還湘置業的人士,選擇在長沙置業的佔六、七成,而值得注意的是,長沙高端物業的價值還沒有完全被發崛。若與深圳比較,高端物業的價格是一般普通公寓價格的2-3倍,但在長沙普通公寓與高端物業的差別不大,因此目前長沙的房價有很大的成長空間,而深圳購買普通公寓的價格在長沙就可以買到高檔的洋房和別墅,這是相當具有吸引力的。所以也就吸引更多人選擇商圈環線,生活配套措施便利的高端住宅或公寓。例如長沙市中心高檔公寓如嘉盛國際、金燁融府,品牌開發商的高端項目如萬科城、建發西匯景、恆大雅苑等,返鄉置業比率較高,且有繼續攀升的趨勢。

三、長沙市數處大綜合體崛起,往區域性國際城市發展
據2010年8月6日長沙晚報報導,長沙市將用15年左右的時間,在基本建成區域性中心城市的基礎上,建成為「區域性國際城市」。在此戰略目標下的長沙,開福區有北辰三角洲項目,大連萬達項目,天心區有保利南湖項目,華遠坡子街項目,雨花區有德思勤城市廣場項目,長沙奧林匹克花園項目,運達武廣新城項目。該等新開發的「都市綜合體」,均涵蓋了辦公、酒店(大飯店)、購物、居住等多種功能,提供一站式消費服務模式的集商舖、住宅、寫字樓、混搭的「都市綜合體」,而從城市前景來看,「長沙南城」聚集了長沙最具國際化的產業與經濟,如高鐵(武廣與滬昆高鐵在南城交會)為中國唯一有兩條高鐵交會的城市,另如節能產業,湖南省環保科技園與比亞迪汽車產業園的落地,使「長沙南城」成為產業發展的國際化基地。以德思勤城市廣場商業總體量達到53萬平方公尺,包括購物中心,國際五星級酒店、國際百貨、時尚淘寶城、倉儲性生活超市等大型集中型商業,也包括了國際美食街、主題文化酒吧街,國際精品步行街,創意漫動街,景觀休閒街等多條全開放式主題商店街組成的街區商業,支持以項目為核心的「紅星商圈」成為「長株潭千萬級城市群」的商業中心,文化娛樂中心與產業金融中心。
至於住宅戶型也由有限轉向無限多變發展,現在的小戶型(指90平方米以下)、大型戶、粗獷戶型漸漸轉向主題的、生態的、音樂的,三代同堂的戶型,從有限的戶型轉向無限多變的戶型,應是未來發展的方向。目前市場銷售最好的小戶型,不僅是城市白領與藍領的專利產品,它甚至可以成為離婚一族、退休一族的養老戶型,因為打理輕鬆之故。此外,戶型也朝低碳環保(例如使用節能材料、建築空間組合設計,藉助技術手段—如天氣炎熱之城市,房間的高度要設計較高,讓熱空氣往上走)而且應由人性化角度去分析與探索戶型的設計與建築(如預留小孩遊戲空間,進行景觀設計,設計節能環保空間)。

四、結語-築夢成功?
近來長沙在8月以來,長沙城市綜合體、中心區小戶型公寓如雨後春筍般冒出,據長沙晚報報導,長沙市八月份上市的小戶型有一萬套左右,因之下半年樓市走勢端看中心板塊熱交情形。就長沙而言,一般認為下半年中心區房市依然熱度不減,物業附加價值越來越豐富(便捷、高效、低碳、智能《智慧數位》、環保、時尚的理念打造小戶型房屋),若干城市綜合體撐起熟商圈,而使長沙進一步邁向區域性國際城市發展。

2010.8.8記

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